201703.16
0

VIKTIG ENDRING I RETTSPRAKSIS ETTER AVHENDINGSLOVEN § 3-9?

Som kjent foreligger det omfattende rettspraksis knyttet til hvordan avhendingsloven skal forstås og tolkes. Noen år tilbake fastslo Høyesterett hvordan avhendingslovens § 3-9, 2. punktum skulle tolkes, herunder spørsmålet om hvor grensen går for at eiendommen er i «vesentleg ringare stand», og dermed har en mangel. Høyesterett kom her frem til at for at vesentlighetskravet skulle være oppfylt, måtte utbedringskostnadene utgjøre 5-6 % av kjøpesummen for at det skulle gi rett til prisavslag og erstatning for kjøper. I nær alle dommer om mangler iht. avhendingsloven har det vært slik at domstolene har foretatt fradrag i utbedringskostnadene for standardheving og/eller lenger levetid. Praksis de senere år har altså vært at domstolene i vesentlighetsvurderingen har lagt til grunn at utbedringskostnadene bør utgjøre 5-6% av kjøpesummen etter at man har foretatt fradrag for standardheving og/eller lenger levetid.

I 2015 var det en sak oppe i Stavanger tingrett som omhandlet denne problematikken. Saken gjaldt en lekkasje fra et bad i en bolig. Kjøpesummen var kr. 5.190.000. Boligen var oppført i år 2000 og badet var fra byggeåret. Badet var dermed 12 år på salgstidspunktet. Det ble ikke gitt noen negative anmerkninger om badet i tilstandsrapporten i forbindelse med salget og badet ble gitt tilstandsgrad 1(TG1), hvilket betyr at badet var i god stand uten spesielle lyter.

Etter at kjøper overtok boligen oppdaget de fukt i en gipsvegg. Årsaken til fukten var utettheter i slukforing eller i overgang mellom sluk om membran. Mao en klassisk og gjentagende skadeårsak når det gjelder bad. Utbedringskostnadene ble kalkulert til kr. 154.000 inkl. mva.

Stavanger tingrett avsa dom hvor selger/Protector Forsikring ASA ble dømt til å betale kjøper et prisavslag på kr. 130.000. Selger/Protector ble også dømt til å betale kjøpers saksomkostninger på kr. 136.270. Tingretten avkortet slik prisavslaget noe. Selger og Protector anket saken til Gulating lagmannsrett og ankeforhandling ble avholdt. I dommen fra Gulating ble anken til selger/Protector forkastet og dommen fra tingretten ble stående. Selger/Protector ble også dømt til å betale kjøpers saksomkostninger for lagmannsretten med kr. 107.442. Lagmannsretten la vekt på at kjøper ikke hadde grunn til å påregne noen utbedringskostnader ad badet verken på kort sikt eller på lang sikt.

Jeg tror denne dommen var svært overraskende for Protector. Selskapet hadde nok påregnet å vinne saken i begge instanser. Det som gjør avgjørelsen interessant er hovedsakelig at lagmannsretten har vurdert det dithen at for å avgjøre om vesentlighetskravet er oppfylt eller ikke (5-6 % av kjøpesummen), skal det legges til grunn utbedringskostnadene før man gjør fradrag for standard og/eller lenger levetid. Dette er meget interessant for de som kjøper boliger. Lagmannsretten bryter her med tidligere rettspraksis. Tidligere praksis har vært meget gunstig for selgere og eierskifteforsikringsselskapene fordi det kreves mer for å komme opp i 5-6% av kjøpesummen i utbedringskostnader.

Dommen fra Gulating lagmannsrett kan leses i sin helhet her:

https://lovdata.no/pro/#document/LGSIV/avgjorelse/lg-2015-196305?searchResultContext=1420

Protector har anket saken videre til Høyesterett og saken skal opp i mai 2017. Følg med på denne siden for videre oppdatering når dommen foreligger.

Stay tuned!

 

Stavanger, 16.03.2017,

 

Eyolf Lund

advokat